你的成功從下面這個網址試聽過開始



台北英語家教費用 英語家教班費用 免費英語家教

文/Smart智富雜誌許家綸

營建業景氣開始過冬,不過,上櫃公司三豐建設(5514)挾著帳上現金占股本達3成、負債比不到7%的財務優勢,在繳出過去17年平均總股利殖利率均超過8%的成績單後,今年才上任的董事長洪敏夫告訴《Smart智富》月刊:「將努力每年至少配發1元以上股利、給股東10%的股利殖利率!」

▲(圖/翁挺耀攝)

三豐是間股本不到16億元的中小型建商,專在大台北地區從事合建分屋業務,因為擅長和地主溝通,建案多為透過合建方式改造老舊社區。由於營運模式與一般建商不同,不必買斷整塊素地,待「養地」多年後才能開發、賺土地增值財,因此以「合建」為主要業務的三豐,不需要投入大量現金購地,而是以蓋好的房子換給地主,對現金需求相對較少,整體營業成本也相對較低廉。

同時,因為合建案需先分配給地主用土地交換的房屋,所以餘屋量不會像一般新建案那麼多,再加上公司開價不會比附近成交均價高出太多,近幾年推案多半都是預售2個月就全部售罄,且因供給量小,客戶回購比率高,使得公司從未有餘屋壓力。反映到財報,三豐從1992年迄今,即便經歷SARS(嚴重急性呼吸道症候群)、金融海嘯等經濟利空,公司也從未虧過錢。

三豐2014年毛利率高達54%,遠高於一般建商的30%∼40%。在三豐一路從副理當到董事長的洪敏夫分析,一般地主手上有幾十坪的地,因基地不夠大無法改建,透過三豐花時間整合多塊地變成一個較大的基地後,土地價值因此提高,這部分增值利潤就成為三豐的獲利。同時,由於建案在預售後可取得約1成的資金,土地及建築融資又可以向銀行貸款,因此公司營運不需要太多現金,所以只要有獲利就會盡量發放給股東。「若以現金投報率算,我們的報酬率其實更高!」

雖然合建案利潤較高,但是,因為整合土地至少需要3∼5年時間才能談成。加上因為有地主參與,凡事都要討論,不像買斷土地,建商擁有整塊地的所有權,開發速度可以自行掌控,因此少有上市櫃建商專門從事這種需要長期談判的合建業務。因投入者較少,三豐在地主間累積了一定的信譽和口碑,近年來開發速度及案量都明顯提升。

展望未來營運,三豐目前「中和景平案」工程順利進行,預計2017年可完工銷售,另外2個在申請建築執照的案件是位於延平北路的「九鼎二」案,已完成拆屋作業,位於重慶北路二段之「重慶保安」案,則已完成整合簽約。洪敏夫指出,根據經驗,前述兩案完工時間會落在2016年之後,因此2017年將有3個建案貢獻業績。至於即將完成整合的「重慶昌吉」案,將能挹注2018年後的業績,另外松山、信義、中山、北投還有多個都更合建案正在陸續整合中。

至於2015年∼2016年的業績怎麼辦?洪敏夫表示,在國父紀念館對面麥當勞旁邊靜巷內的「國硯」案,還有3間餘屋待售,銷售入帳幾乎就等同淨利,儘管目前受到房地合一稅等疑慮讓買家觀望,但因為此案離捷運站僅4分鐘,且在靜巷內不會受路段率調高影響房屋稅,可望以不錯的價格賣出。

對於目前房市,洪敏夫認為,房地產景氣混沌不明,對很多人來說是壓力,「但我看見的是機會,就是會有更好的土地、更便宜的價格、更優惠的合建條件,所以需要儲台中英語家教老師 桃園英語家教行情 新北市英語家教行情宜蘭高中英文補習班 台中英文補習班哪家好 中壢英文補習班費用備資金作為以後的發展之用。」

事實上,三豐早在2011年政府開徵奢侈稅開始打壓房地產時,就已開始盡量保留現金在手,因而近幾年發放較高比率的股票股利,將現金保留在公司,就是看好未來有擴張與發展機會。

若以長期投資角度來觀察三豐的財報是否適合當定存股,英業會計師事務所呂欣諄認為,公司近4年的營收、每股盈餘、股東權益報酬率、資產報酬率、資產周轉率、淨值都是逐年提高,整體資產品質佳,但因目前存貨占資產比重偏低,影響未來營收來源,建議投資人宜待有確定營收入帳再進場。

資信聯合會計師事務所會計師陳俊廷補充,三豐經營風險低,因負債比到今年第1季僅6.8%,相較上市櫃建商動輒4成、甚至逾7成的負債比,可說是最低的;其次,長期資金占固定資產比重逐年增加,代表營運上沒有用短期資金支應長期用途,不會有短期資金流動率不足的問題。但因短期獲利動能較差,適合在股價淨值比低於1倍以下,用閒置資金做低比重的資產配置,且要留意流動性風險,公司過往股價淨值比最低為0.7倍,目前已跌至1倍以下,因此若再往下跌,買進長期持有風險極低。

更多精彩內容盡在Smart自學網

★先要有渴望才會成功

★匯率升貶攸關保單真實報酬率

★賺價差收回本金剩餘等領息



實支實付醫療險將取消副本理賠

人民幣大貶中小企業血淚告白

外匯存底減人民幣年底恐貶破7

中國政府再出4招管控金融市場

7成5民眾買房最重視環境綠化

注意!勞退自選投資喊停

鴻海明天除息填息秀值得期待

矽品不領情吳田玉:找最佳選項

爭食4G市場中華電目標4成市占

台股小漲17點守住8,000點

今年好日子多飯雲林英文補習班評價 嘉義基礎英文補習班 彰化基礎英文補習班店婚宴績增2成

宏碁柏林發表全新產品

台灣166萬戶陷入「負儲蓄」窘境

保單不全賠曾:台灣沒條件實施



新北市補英文會話 中壢補英文費用 中壢補英文哪家好
  • 宜蘭外籍英文家教老師 線上英文家教評價 一對一線上英文家教
  • 英文補習班 高雄 一對一英語家教 台南 一對一英語家教 雲林
  • 苗栗英語家教行情 新北市英文家教推薦 基隆英文家教推薦
  • 一對一英語家教 基隆 新北市英語家教費用 台北英語家教費用
  • 彰化基礎英文補習班 嘉義英文補習班哪家好 彰化英文補習班哪家好

    • 9E588BD7B11DC580
      文章標籤
      創作者介紹

      線上看電影學英文推薦首選網站

看電影學英文網站 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()